城市更新配建的相关规定梳理

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目录 

一、改造方向为居住用地的城市更新项目配建 

二、工改类

（一）改造方向为新型产业用地（即M0）

（二）工改保 

三、改造后包含商务公寓的城市更新项目

笔者按：

       通过城市更新项目以及招拍挂项目配建人才住房及保障性住房系目前人才住房及保障房的主要来源，其中保障性住房主要包括安居型商品房以及公共租赁住房。“十三五”期间预计新增安居型商品住房需求12万户，新增公共租赁住房需求23万户，新增总需求约为35万户。

	适用人群	供应方式	价格要求	面积	是否回购	回购主体
人才住房	符合条件的企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政等各方面人才供应	可租可售	租金、售价分别为届时同地段市场商品住 房租金、售价的 60%左右	小于 90   平方米为主	城市更新配建的人才住房需回购	市人才安居集团或各区控股子公司接收或回购
保障性住房	安居型商品房	符合收入财产限额标准等条件的户籍居民供应	可租 可售、以售为主	届时同地段市场商品住房租金、售价的 50%左右	小于 70 平方米为主
公共租赁住房	符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务 的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应	只租不售	同地段市场商品住房租金的 30%左右； 特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%	30—60   平方米为主	城市更新项目配建的公共租赁住房及搬迁安置用房免地价，建成后政府回购	产权归政府所有

备注：安居型商品房（毛坯）最高销售价格是在评估确定的毛坯房最高基准销售价格基础上，考虑楼层、朝向等因素调整得出的最高价格；超过其市场评估价70%的，以市场评估价的70%为最高销售价格。

一、改造方向为居住用地的城市更新项目配建

深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》的通知（深规土〔2016〕11号）第四条、第五条明确了改造方向为居住用地的项目的配建比例要求具体如下：

备注：提高城市更新项目配建人才住房和保障性住房比例，其中城中村改造项目以及改造后建设商务公寓的城市更新项目，基准配建比例不低于15%，旧工业区、仓储区或城市基础设施及公共服务设施改造为住宅的，基准配建比例不低于30%。城市更新配建的人才住房全部由市人才安居集团或其各区控股子公司接收或回购。

二、工改类

     （一）改造方向为新型产业用地（即M0）

       改造方向为新型产业用地的，可在开发建设用地范围内配建独立的保障性住房以及创新型产业用房，即保障性住房的配建需综合考虑其产业发展需要、职住平衡需求、项目区位条件、公共设施及交通市政承载能力的情况，结合更新单元规划地块划分，保障性住房在改造方向为新型产业用地的项目中并非必须配建的情形，而必须配建创新型产业用房。

1.配建保障性住房（非必须）

深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》的通知（深规土〔2016〕11号）第七条对保障性住房配建及是否计入移交率做出了明确规定，总体而言，若最终配建的保障性住房由政府回购的，则免交地价。

改造方向为新型产业用房	是否必须配建保障房	配建比例	保障性住房类型	是否计入移交率	产权归属	地价标准
可以配建，非必须，具体根据更新单元规划确定	不少于开发建设用地面积15%且不超过20%	由市规划国土部门商市住房建设部门确定	配建类型为公共租赁住房等产权归政府所有的保障性住房的，相应的用地计入城市更新用地移交率	建设成安居型商品房：可租可售	建设成安居型商品房：按住宅类公告基准地价标准的50%计收地价
建设成公共租赁住房：归属政府	建设成公共租赁住房：免地价，政府回购

2.配建创新型产业用房

《创新型产业用房配建规定》第三条对配建创新型产业用房的配建比例作出了规定：

适用情形	权利主体	开发方式	配建比例	备注
城市更新项目不再《深圳经济特区高新技术产业园区条例》适用范围内	——	——	12%	一般情形
城市更新项目位于《深圳经济特区高新技术产业园区条例》适用范围内的	高新技术企业	自行开发	10%	——
非高新技术企业	与高新技术企业合作开发	12%	——
非高新技术企业	自行开发	25%	——
建成后政府是否回购	产权归属	地价标准
政府回购	政府所有	免地价
政府不回购	按照《深圳市创新型产业用房管理办法》租售	地价按《深圳市城市更新办法实施细则》第五十七条研发用地的基准地价标准的50%计收

     （二）工改保

       鼓励将位于规划所保留成片产业园区范围外，已建成或近期规划建设轨道站点500米范围内的，用地面积不小于规定标准的旧工业区，在公共配套条件支撑的情况下，按照简易程序调整法定图则、用地功能，配建不少于总建筑面积65%的人才住房和保障性住房。关于工改保的操作及融资事宜笔者将在后续推文中为各位读者进行整理。

三、改造后包含商务公寓的城市更新项目

改造后业态	一类地区	二类地区	三类地区	备注
改造后包含商务公寓的，向政府移交一定比例商务公寓作为人才公寓	20%	18%	15%	1.配建的商务公寓建筑面积的50%在城市更新单元规划容积率测算时计入基础建筑面积 2. 商务公寓免缴地价，建成后由政府按照公共租赁住房的回购方式回购，产权归政府所有，纳入全市住房保障体系由住房建设主管部门进行管理

拆除重建类城市更新项目改造后包含商务公寓，位于《配建规定》确定的一、二、三类地区的，建成后分别将20%、18%、15%的商务公寓移交政府，作为人才公寓。上述配建的商务公寓建筑面积的50%在城市更新单元规划容积率测算时计入基础建筑面积。

移交政府的商务公寓免缴地价，建成后由政府按照公共租赁住房的回购方式回购，产权归政府所有，纳入全市住房保障体系由住房建设主管部门进行管理。 

除此之外，《深标》提出公共设施将按照市、区和社区三级配置。其中，城市更新项目中常见的重要公共设施包括学校、医院、福利设施等。

西政投资集团业务介绍

一、地产全产业链融资

1.拿地前融（土地款融资）

2.城市更新项目融资（含列入计划前的融资）

3.项目开发及经营类融资（含流贷、经营性物业、ABS类产品贷款）

4.保理或供应链融资
放款方式：西政系私募基金公司放款、银行委贷或信托通道等放款

二、财富管理

1.高净值客户服务：资产配置与税收筹划服务

2.理财师服务：销售产品定制与代理收款服务

3.机构服务：产品销售及金融外包服务

三、财税和跨境业务

1.地产收并购、金融产品设计及税收筹划服务

2.资金出入境及跨境投融资服务

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